相続手続きを進めていると、「固定資産税の納税通知書には載っているのに、法務局で調べたら登記がない建物だった」というケースに出会うことがあります。こうした建物は未登記家屋と呼ばれ、地方では特に珍しいものではありません。
しかし、未登記のまま放置してしまうと、将来の売却や相続で思わぬトラブルを招くこともあります。本記事では、未登記家屋を相続した際の基本対応と、登記した方がよいケース・未登記のままで問題ないケースについて分かりやすく解説します。
未登記家屋とは？
未登記家屋とは、法務局に建物の登記がされていない建物を指します。
通常、不動産は次の2つが登記されます。
- 土地
- 建物
ところが、以下のような事情で建物だけ登記されていないことがあります。
未登記になる主な理由
- 昔は登記せずに建築する人が多かった
- 相続後に登記をしていなかった
- 増改築部分のみ未登記
- 離れや物置などを簡易的に建てた
固定資産税が課税されているため「公的に存在している」と思いがちですが、登記がなければ法律上の所有者は明確ではありません。
未登記家屋を相続したらまずやること
① 本当に未登記か確認する
まずは法務局で建物の登記事項証明書を取得しましょう。
古い建物の場合、「表題登記のみ」「増築部分だけ未登記」といったケースもあります。
② 固定資産税の名義変更をする
未登記家屋は登記がないため、所有者の管理は市区町村が行っています。
そのため、相続が発生した場合は「未登記家屋所有者変更届」を市区町村へ提出します。
必要書類の例：
- 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本、除籍謄本
- 相続人の戸籍謄本、印鑑証明書
- 遺産分割協議書や遺言書等
※名称は自治体ごとに異なります。
なお、この手続きは相続登記の義務化の対象外ですが、放置すると納税通知書が届かなくなるなどの不都合が生じます。
登記した方がよいケース
結論から言えば、多くの場合は登記をおすすめします。理由は将来のリスク回避です。
✔ 売却予定がある
未登記建物は原則として売却できません。
正確には「売れない」わけではありませんが、買主が住宅ローンを利用できないため、取引は極めて難しくなります。
→ 表題登記＋所有権保存登記が必要です。
✔ 将来さらに相続が発生しそう
未登記のまま次の相続が起きると、権利関係が一気に複雑になります。
例：
祖父 → 父 → 子
と相続が続くと、当時の相続人全員の関与が必要になる可能性があります。
これは実務上、非常に大きな負担です。
✔ 住宅ローンや担保設定を予定している
金融機関は未登記建物を担保にできません。
建替えやリフォーム時に融資を受けたい場合は登記が前提となります。
✔ 火災保険に加入する予定がある
保険会社によっては、登記が求められる場合があります。
少なくとも所有関係が明確な方が手続きはスムーズです。
未登記のままでもよいケース
一方で、必ずしも登記が必要とは限りません。
✔ 近い将来解体予定
空き家を取り壊す予定なら、登記費用が無駄になる可能性があります。
ただし注意点として、建物を登記していない場合でも解体後は「家屋滅失届」を市区町村へ提出しましょう。
✔ 資産価値がほとんどない
老朽化が進み、市場価値がない建物に数万円〜十数万円の登記費用をかけるべきかは慎重に判断すべきです。
ただし、土地の売却時に建物の存在が障害になることもあるため、事前に専門家へ相談すると安心です。
✔ 相続人が単独で将来の利用予定もない
例えば、
- 山奥の古い物置
- 農地に付随する小屋
など、権利関係で揉める可能性が低い場合は未登記のまま管理する選択もあります。
登記する場合の流れ
未登記家屋の登記は、通常次の順序で行います。
① 建物表題登記（必須）
建物の物理的状況を登録する登記です。
土地家屋調査士に依頼するのが一般的です。
② 所有権保存登記
初めて所有者を登記します。
司法書士が担当します。
費用目安：
- 表題登記：8万〜15万円前後
- 保存登記：数万円程度
※建物の規模や地域で変動します。
放置はトラブルの元
未登記家屋で実際に多いトラブルがこちらです。
- 誰の所有か分からない
- 相続人が増えすぎて手続き不能
- 売却直前に未登記が発覚
- 境界や建物面積で揉める
相続は「今困っていないから大丈夫」と考えがちですが、問題は次世代に先送りされます。
だからこそ、
👉 迷ったら早めに専門家へ相談することが重要です。
行政書士は相続関係書類の収集や遺産分割協議書の作成をサポートできますし、土地家屋調査士・司法書士と連携することでスムーズな手続きが可能になります。
まとめ
未登記家屋を相続した場合は、まず事実関係を確認し、将来の利用予定を踏まえて判断しましょう。
登記をおすすめするケース
- 売却予定がある
- 将来相続が発生しそう
- 融資を受ける予定
- 権利関係を明確にしたい
未登記でもよいケース
- 解体予定
- 資産価値がほぼない
- 利用予定がない
未登記家屋は珍しいものではありませんが、放置すると手続きの難易度が上がります。
相続は“早めの整理”が最大の対策です。将来のトラブルを防ぐためにも、状況に応じた適切な対応を検討しましょう。
