不動産の売買や賃貸の仲介業を行うためには、「宅地建物取引業（宅建業）」の免許が必要です。無免許で営業すると厳しい罰則があるため、開業前に正しい知識を身につけておくことが重要です。
本記事では、宅建業免許の基本から取得要件、申請の流れ、注意点まで分かりやすく解説します。
宅地建物取引業とは？
宅地建物取引業とは、次の行為を「業として」行う場合に必要となる免許です。
- 宅地や建物の売買・交換
- 売買・賃貸の媒介（仲介）
- 売買や交換の代理
ここで重要なのが「業として」という点です。反復継続して不特定多数を相手に取引する場合は免許が必要になります。
例えば、自社所有の不動産を単発で売却するだけなら免許は不要ですが、継続的に転売する場合は宅建業に該当します。
知事免許と大臣免許の違い
宅建業免許には2種類あります。
■都道府県知事免許
1つの都道府県内にのみ事務所を設置する場合。
■国土交通大臣免許
2つ以上の都道府県に事務所を設置する場合。
これから開業する多くの事業者は、まず知事免許から取得するケースが一般的です。
宅建業免許の主な取得要件
免許を取得するためには、人的要件・場所的要件・財産的要件などを満たす必要があります。
① 宅地建物取引士（宅建士）の設置
各事務所において、従業者5名につき1名以上の専任の宅建士を配置しなければなりません。
さらに重要なのは「専任性」です。
- 常勤で勤務している
- 他社の専任宅建士になっていない
- 主に宅建業の業務に従事している
といった条件を満たす必要があります。
法人の場合、代表者が宅建士資格を持っていないケースも多いため、事前に人員計画を立てておきましょう。
② 独立した事務所の確保
宅建業では、継続的に業務を行う拠点が必要です。
例えば次のような場所は認められない可能性があります。
- バーチャルオフィス
- 他法人と明確に区分されていない事務所
- 居住スペースとの区別が不十分な自宅兼事務所
ポイントは、「外部から事業所として認識できるか」です。
- 固定電話
- 看板
- 机・応接スペース
などもチェックされます。
③ 欠格事由に該当しないこと
次のような場合は免許を取得できません。
- 破産して復権していない
- 一定の犯罪歴がある
- 暴力団関係者
- 宅建業免許を取り消されて5年未満
役員全員が対象となるため、法人設立時は特に注意が必要です。
④ 営業保証金または保証協会への加入
宅建業者は、消費者保護のために資金的な裏付けが求められます。
営業保証金：1,000万円（本店）
支店は1店舗ごとに500万円を追加供託します。
ただし、多くの事業者は保証協会に加入します。
代表的な協会：
- 全国宅地建物取引業保証協会（ハトのマーク）
- 不動産保証協会（ウサギのマーク）
加入した場合の負担額は概ね以下の通りです。
- 分担金：約60万円前後
- 入会金・会費など（協会により異なる）
初期費用を大きく抑えられるため、開業時はこちらが主流です。
免許申請の流れ
一般的な手続きは次の通りです。
① 事務所・宅建士の準備
② 必要書類の収集
③ 都道府県へ申請
④ 審査（約30～60日）
⑤ 営業保証金の供託または保証協会加入
⑥ 免許通知後、営業開始
なお、免許通知を受けただけでは営業できません。
供託や協会加入を完了して初めて営業可能となります。
必要書類の例
主な書類は以下です。
- 免許申請書
- 誓約書
- 身分証明書
- 登記されていないことの証明書
- 宅建士の登録証明書
- 事務所の写真
- 法人の登記事項証明書
- 貸借契約書（賃貸の場合）
書類の不備は審査遅延の原因になります。
特に事務所要件の確認不足はよくあるトラブルです。
宅建業免許取得でよくある失敗
■事務所契約を先に済ませてしまう
宅建業として使用できない物件だった場合、契約のやり直しが必要になります。
契約前に用途制限を確認しましょう。
■宅建士を「名義貸し」で配置する
形式だけ整える行為は厳しく禁止されています。
後に免許取消となる可能性もあるため絶対に避けてください。
■開業スケジュールが甘い
免許取得までには通常2～3か月程度かかります。
さらに、
- 法人設立
- 事務所契約
- 協会審査
などを含めると、開業まで3～4か月を見込むと安心です。
行政書士に依頼するメリット
宅建業免許は要件確認が複雑で、準備不足による差し戻しも少なくありません。
行政書士に依頼すると、
- 要件の事前チェック
- 書類作成
- スケジュール管理
- 協会加入のサポート
など、開業までをスムーズに進めることができます。
特に初めて不動産業へ参入する方にとっては、大きな安心材料となるでしょう。
まとめ
宅建業免許の取得には、
- 専任宅建士の配置
- 独立した事務所
- 欠格事由に該当しないこと
- 営業保証金または保証協会加入
といった要件を満たす必要があります。
事前準備が成功のカギです。
開業時期が決まっている場合は、逆算して早めに動き出しましょう。
不動産ビジネスは社会的信用が重要な業界です。適切な手続きを経て、安心してスタートを切りましょう。